Votre rêve est-il de devenir propriétaire avant la fin de cette année 2021 ? Vous pouvez concrétiser ce vœu en faisant une acquisition dans l'immobilier neuf. En effet, l'achat sur plan ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est une opération qui procure des avantages intéressants aux futurs propriétaires qui décident de se lancer. Entre le caractère sécurisé de la transaction, les avantages fiscaux et les garanties d'un bien neuf, les acquéreurs sont relativement privilégiés. Découvrez dans ce guide un tour d'horizon des astuces pour faciliter un achat en VEFA et des avantages de l'immobilier neuf.
Acheter en VEFA consiste tout simplement à acquérir une maison ou un logement qui n'est pas encore bâti ou dont la construction n'est pas encore terminée. Toutefois, il n'est pas toujours aisé d'acheter un bien dans l'immobilier neuf, en raison de la complexité de ce sous-secteur. Si vous souhaitez vous lancer dans cet investissement immobilier, n'hésitez pas à mettre en pratique les astuces suivantes pour vous faciliter la tâche.
Lorsqu'on projette de se lancer dans un achat en VEFA, il peut être particulièrement compliqué de trouver des programmes immobiliers neufs adaptés à nos besoins. Le futur acquéreur est donc obligé de naviguer de site en site à la recherche d'offres de biens immobiliers neufs postées par des promoteurs. Cette méthode est particulièrement longue et pénible quand l'acquéreur souhaite effectuer son achat dans un délai relativement bref.
Pour vous épargner de cette peine, certains sites internet spécialisés et gratuits recensent tous les projets immobiliers programmés dans une zone ou plusieurs zones géographiques spécifiques. Concrètement, ces sites web B2C parcourent les sites des promoteurs fiables et regroupent leurs offres de programmes immobiliers dans un catalogue large et unique. Ils assurent en quelque sorte la mise en relation des particuliers avec les promoteurs immobiliers ayant des biens à proposer à l'achat en VEFA.
Grâce à un site qui recense les futurs programmes immobiliers neufs, vous pourrez aisément trouver un bien dans votre région, sans avoir à passer de nombreuses heures à rechercher chaque promoteur de façon individuelle. Que vous soyez à la recherche d'une maison, d'un studio ou d'un appartement, vous serez amplement servi et le site vous évitera la tâche particulièrement fastidieuse d'effectuer des recherches promoteur par promoteur (d'autant que vous en connaissez certainement très peu, surtout s'il s'agit de votre premier achat immobilier).
Par ailleurs, ce type de sites propose une fonctionnalité intéressante qu'est la sélection par plusieurs critères. Ainsi, vous avez la possibilité de rechercher des programmes immobiliers par zone géographique, par type de produit, par prix et par constructeur immobilier. Tout est conçu pour faciliter la tâche des futurs acquéreurs de biens en VEFA.
Après avoir choisi votre programme immobilier neuf, vous devez rencontrer le promoteur pour échanger avec lui. En effet, c'est en discutant avec le promoteur immobilier que vous saurez si l'appartement neuf repéré répond à vos attentes. Puisque rien n'est encore conclu ou signé, vous pouvez exposer toutes les interrogations qui vous préoccupent sur le logement en VEFA. Il est en effet parfaitement légitime de se poser de nombreuses questions face à un bien qui n'existe pas encore de façon concrète et physique. Le plan de votre futur bien immobilier sera certes détaillé, mais vous aurez sans nul doute de nombreuses interrogations à soumettre à l'équipe qui se chargera de le construire et de vous le "livrer".
Ainsi, avant de vous rendre à l'entrevue, assurez-vous de faire une check-list des points à aborder pour poser sereinement les bases de votre projet d'achat en VEFA. Voici les grandes lignes qu'il faut prendre en compte lors des échanges avec le promoteur immobilier :
L'achat d'un bien immobilier en VEFA comprend un parcours qui se décline en plusieurs étapes. De la signature du contrat de réservation jusqu'à la réception du logement neuf construit, cette transaction se caractérise par un formalisme spécifique.
Dès que le futur acquéreur identifie le bien immobilier neuf qu'il souhaite acheter, il discute des modalités avec le promoteur immobilier en charge du futur projet de construction. Ensuite, il doit signer le contrat de réservation qui matérialise son engagement dans le projet immobilier en VEFA. Cette convention passée entre l'acheteur et le promoteur fixe les conditions d'acquisition du logement neuf. Le contrat de réservation oblige le maître d'ouvrage à réserver le logement à construire au signataire du contrat. En contrepartie, le futur acheteur doit verser une garantie représentant 5% du prix de la valeur totale du bien immobilier.
Le contrat de réservation doit comporter plusieurs mentions obligatoires :
Le contrat de réservation est rempli et signé en deux exemplaires par le futur propriétaire du bien réservé. L'acquéreur garde un exemplaire du contrat, tandis que le second est remis au promoteur immobilier pour validation.
Le contrat de réservation en VEFA comprend toujours deux conditions suspensives. La première condition suspensive est soumise à la volonté personnelle de l'acquéreur. En effet, ce dernier dispose d'un délai de réflexion sept jours pour faire annuler le contrat. En usant de ce droit, l'acquéreur annule définitivement la réservation du bien immobilier dont il a conclu l'achat auprès du promoteur.
La seconde condition suspensive est relative au financement du logement. Après l'expiration du délai de rétractation de sept jours, l'acquéreur se trouve obligé de rechercher des sources de financement pour valider son achat. La recherche de financement de l'achat en VEFA ne doit pas excéder quinze jours. Durant cette période, l'acheteur effectue les démarches nécessaires pour obtenir un crédit immobilier auprès des institutions de prêt.
Deux issues sont possibles lors de la recherche de financement d'un projet d'achat immobilier en VEFA. Dans la première hypothèse, l'acquéreur n'obtient aucune suite favorable auprès des banques. Dans ce cas précis, la réservation du bien immobilier est systématiquement annulée. Le montant de la garantie versée au promoteur est alors restitué à l'acheteur.
Dans la deuxième hypothèse, l'acquéreur parvient à convaincre les organismes de prêt de financer son projet. La banque prêteuse lui envoie ensuite une offre de prêt pour l'achat de son logement en VEFA. Dès qu'il reçoit l'offre d'emprunt immobilier, l'acheteur dispose d'un nouveau délai de réflexion de dix jours pour accepter l'offre. L'institution prêteuse valide l'opération, puis adresse une copie de l'offre acceptée au notaire en charge de la rédaction du contrat de vente définitif.
Encore appelé contrat définitif, l'acte authentique est le document qui confère la plénitude du droit de propriété à l'acheteur, au fur et à mesure de l'évolution des travaux de construction. L'acte authentique de vente du logement en VEFA est entièrement rédigé par un notaire. C'est également chez ce professionnel du droit que l'acquéreur signe le contrat définitif de vente.
Toutefois, il faut préciser que le notaire doit envoyer l'acte authentique rédigé à l'acquéreur au minimum un mois avant la date prévue pour la signature. Ce délai légal permet au futur propriétaire de prendre connaissance des différentes conditions et clauses régissant l'achat du logement.
À l'image du contrat de réservation, le contrat définitif de vente doit comporter plusieurs mentions obligatoires :
Si la signature de l'acte authentique transfère la propriété du bien en VEFA à l'acheteur, le paiement du coût du logement est encore partiel à cette étape. En effet, le paiement d'un achat en VEFA est échelonné sur plusieurs échéances en fonction de l'avancement de la construction.
De façon concrète, des appels de fonds sont mis en place à chaque fois que le promoteur franchit un cap dans les travaux. Ces appels de fonds sont encadrés par la loi et le promoteur immobilier ne peut donc pas les déclencher à souhait.
D'après les normes en vigueur, les pourcentages des appels de fonds liés à chaque étape des travaux de construction du logement en VEFA sont les suivants :
Après la signature de l'acte authentique chez le notaire, vous serez invité par le maître d'ouvrage à personnaliser votre logement en VEFA. En effet, vous devrez choisir les prestations intérieures en sélectionnant les revêtements de sols, les faïences murales et le meuble vasque entre autres. De plus, vous serez amené à consigner vos éventuelles demandes de TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs). Toutefois, toutes les demandes de modification émises doivent respecter les réglementations et normes en vigueur en matière de bien immobilier neuf.
Il s'agit de la première visite de l'acquéreur sur le chantier de son logement neuf en construction. Elle est programmée après la mise hors d'eau de la résidence par le constructeur chargé des travaux. À cette étape de la construction, le bâtiment est étanche et les fenêtres et portes-fenêtres sont placées. Cependant, cette visite n'est pas obligatoire. La décision de faire la visite de cloisons appartient donc à l'acquéreur du bien. Elle est généralement effectuée, car la plupart des acquéreurs ont besoin de se rendre compte de façon concrète de l'avancée des travaux et du rendu final qu'aura bientôt leur bien immobilier.
Lors de la visite de prélivraison, le logement en VEFA est pratiquement achevé. La plomberie, l'électricité, ainsi que les travaux de peintures sont d'ores et déjà réalisés. Cette visite non obligatoire permet à l'acheteur de découvrir son chantier au stade des travaux de finitions. Vous avez la possibilité de visiter la construction et de fournir la liste des défauts recensés au maître d'ouvrage afin qu'il puisse les corriger avant la date de livraison prévue.
Le promoteur immobilier confirme la date et l'heure de livraison du logement neuf à l'acquéreur un mois à l'avance. Cette date marque la remise des clés et la livraison de l'appartement ou de la maison construite. À cette étape, un état des lieux contradictoire et un procès-verbal de livraison sont réalisés et signés entre les deux parties. Néanmoins, la loi permet à l'acquéreur d'émettre ses éventuelles réserves à l'intérieur de ces deux documents. Dès que tout est bon, vous pouvez emménager dans votre logement neuf ou le louer selon la nature de votre projet d'investissement.
Les bienfaits d'un bien immobilier en VEFA sont multiples et variés. Entre un confort thermique optimal, une très grande possibilité de personnalisation et des conditions économiques particulièrement profitables, il y a vraiment de quoi prioriser l'achat d'un logement en VEFA.
Acheter en VEFA, c'est l'assurance de bénéficier d'un logement ou d'une maison en conformité avec les dernières normes en vigueur. Les appartements et les maisons individuelles neuves offrent des performances thermiques maximales grâce au respect de la RT 2012. La conformité des logements neufs aux normes en vigueur permet notamment d'économiser un maximum d'énergie.
En achetant dans l'immobilier neuf, vous pouvez personnaliser votre bien immobilier et lui donner l'aspect qui vous convient. Cependant, la personnalisation des logements ou maisons est soumise au respect des réglementations en vigueur et aux conditions spécifiques des programmes immobiliers. Ainsi, vous êtes par exemple libre d'ajouter une cloison, de choisir la couleur de vos revêtements ou de privilégier une baignoire en lieu et en place d'une douche.
L'achat en VEFA est régi par un mode de paiement sécurisé et échelonné comme décrit plus haut. Cela permet à l'acquéreur d'avoir la pleine assurance de posséder un bien en bon état et de ne pas dilapider son budget au profit d'un promoteur indélicat.
Si vous achetez en VEFA, vous ferez des économies importantes sur plusieurs années. Contrairement aux biens immobiliers anciens, les logements neufs ne requièrent pas de travaux de rénovation. Certains appartements neufs ou maisons neuves n'exigent des rénovations qu'à partir de la dixième année. Vous bénéficierez par ailleurs de frais de notaire réduits (2 à 4% du prix total du bien, contre 7 à 8% pour un bien ancien) et d'une exonération de la taxe foncière sur deux ans.
De plus, il est possible de bénéficier d'une TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) de 5,5% dans les zones géographiques éligibles. Par ailleurs, l'achat en VEFA vous permet de ne pas réaliser certains diagnostics immobiliers exigés dans le cadre de l'acquisition d'un bien ancien. Il faut tout de même préciser que les frais des diagnostics sont à la charge du vendeur.
Que ce soit dans les villes moyennes ou dans les grandes villes de France, l'immobilier connaît un boom impressionnant. Il en découle une hausse de la demande et une légère augmentation des prix de vente. C'est donc un moment opportun d'acheter en VEFA pour profiter de l'état actuel du marché ponctué par la baisse historique des taux immobiliers et la multiplication des programmes immobiliers neufs.
