Le premier achat immobilier est toujours une étape importante. Que cet achat soit destiné à acquérir une résidence principale ou à réaliser un investissement locatif, l’immobilier neuf présente de nombreux atouts. Pour bien choisir son logement, et éviter les déconvenues, il est important de préparer avec soin son projet et son dossier en amont. Cet article donne différents conseils pour réaliser un premier achat dans un programme neuf à Rennes sans se tromper.
Les atouts de l’immobilier neuf à Rennes
Acheter un logement dans un programme neuf à Rennes présente d’indéniables atouts. Tout d’abord, l’acquisition d’un bien immobilier neuf offre des garanties sur le long terme, ce qui n’est pas le cas des logements anciens :
- La garantie de parfait achèvement Le promoteur immobilier est tenu de réparer les problèmes rencontrés par les propriétaires dans leur logement, pendant un an à compter de la réception du bien. Ces réserves doivent obligatoirement être traitées, quelles que soient leur nature et leur importance.
- La garantie biennale Le bon fonctionnement des différents équipements du logement neuf est garanti pendant une durée de deux ans. Cela concerne, par exemple, les volets ou la robinetterie.
- La garantie décennale Cette garantie couvre, pendant dix ans, les problèmes liés à la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipement indissociables.
À cela s'ajoutent des avantages financiers très intéressants, comme une réduction des frais de notaire à 2 %, contre environ 7 % dans l’ancien, ou bien l'exonération temporaire de la taxe foncière sous certaines conditions. De même, l’achat d’un appartement dans un programme neuf à Rennes offre des modalités de financement intéressantes. Il permet en effet aux primo accédants de bénéficier de prêts à taux zéro.
Enfin, les dépenses liées à l’usage du logement neuf sont parfaitement maîtrisées, grâce à des équipements modernes et énergétiquement performants. Il n’y a pas de dépenses importantes dans l’immédiat pour l’entretien de l’immeuble, comme un ravalement de façade ou une mise aux normes d'ascenseur.
Bien définir ses besoins
Se poser les bonnes questions
La première chose à faire avant de choisir un programme immobilier neuf à Rennes est de bien connaître ses besoins et ses envies, et de savoir les prioriser. Quelques éléments de base sont importants à définir :
- Quelle est la surface minimum recherchée et le nombre de pièces nécessaires ?
- Est-ce que cette surface est cohérente au budget envisagé ?
- Quels sont les quartiers les plus recherchés par les locataires ?
- Dans quels délais le bien doit être disponible ? Est-ce que la réception du logement doit être rapide ou est-il possible d’attendre 2 à 3 ans la fin des travaux ?
- Les équipements : le bien doit-il offrir une cave, une place de parking ou un ascenseur ?
- Quels sont les transports à proximité ?
Déterminer l’emplacement idéal
L’emplacement d’un logement neuf est un élément clé qui ne doit pas être laissé au hasard. En effet, c’est souvent l’emplacement d’un bien qui définira en partie son prix à la revente. Pour ne pas se tromper, il faut se baser sur ses besoins présents et futurs, et étudier l’avenir global du quartier.
Les acheteurs savent en général dans quels secteurs ils souhaitent s’établir, mais il faut étudier plus précisément l’aménagement et les équipements autour du logement : les écoles, les parcs, les transports et bien sûr les commerces de proximité.
Choisir entre un logement VEFA ou déjà construit
Lorsque l’on achète un appartement neuf à Rennes, on se trouve confronté à deux situations : le logement est construit ou bien il est vendu en VEFA (vente en l’état Futur d’achèvement), c’est-à-dire vendu sur plan.
L’avantage d’un bien déjà construit est de pouvoir le visiter et de se rendre compte facilement de son potentiel et des possibilités d’aménagements intérieurs. L’autre point positif est de pouvoir emménager rapidement.
Et à l'inverse, le logement en VEFA a pour principal avantage de pouvoir être personnalisé selon les goûts de l'acquéreur, car il est acheté avant le lancement des travaux. C’est le promoteur immobilier qui présente les différentes options possibles en termes d’aménagement, d’équipements et de matériaux. Il faut ensuite être patient et attendre la réception des travaux pour pouvoir profiter du bien.
Il est important de noter, qu’un appartement déjà construit sera toujours un peu plus cher qu’un appartement sur plan, car la concurrence entre les acheteurs potentiels sera plus importante et pourra faire gonfler les prix.
Évaluer la fiabilité du promoteur immobilier
Le promoteur immobilier peut être un grand groupe ou un indépendant. Il joue un rôle très important lors de l’achat d’un logement neuf, notamment pour les logements en VEFA, car il accompagne l’acheteur dans le choix des aménagements et des matériaux. Ce professionnel doit donc être une personne de confiance et une aide en cas de doute.
Il est donc conseillé de rencontrer plusieurs promoteurs avant de faire son choix. Il est également possible de se renseigner sur sa notoriété et de demander l’avis des personnes qui ont déjà traité avec lui. Il faut ainsi évaluer son sérieux, sa fiabilité, son assise financière, la qualité de ses réalisations, ainsi que les garanties qu’ils proposent et la qualité de ses relations avec les clients.
Le promoteur reste l’interlocuteur privilégié de l’acheteur pendant la durée des travaux, et pour toutes les démarches administratives concernant l’achat immobilier : la contractualisation, l’acte de vente, les visites de chantier… Il faut donc être sûr de son choix avant de se lancer.
Analyser le programme immobilier
Étudier les plans avec attention
Si le bien immobilier retenu est un logement en VEFA, le promoteur doit remettre 4 documents à l’acquéreur qui doivent être étudiés avec la plus grande attention :
- Le plan de situation du programme dans son environnement
- Le plan de masse de la résidence dans les limites de son terrain
- Le plan de l’étage où se situe le bien acheté
- Le plan de l’appartement
Ils sont importants, car ils permettent de mieux se projeter et de comprendre les éléments clés de l’habitation : où se trouvent les murs porteurs, les cloisons, quelle est l’exposition de l’appartement et sa hauteur sous plafond, comment s’ouvrent les portes...
Certains promoteurs proposent des visites virtuelles 3D des appartements sur plan. Elles permettent de mieux appréhender les volumes, les surfaces et la distribution des pièces.
Veiller à la qualité du bien immobilier
Tous les programmes immobiliers neufs ne se valent pas. Afin d’éviter les mauvaises surprises et les déconvenues, il est nécessaire de s’assurer de la qualité de la construction et du respect des normes en vigueur.
Un point de vigilance important doit être mis sur la performance énergétique du logement. Moins il sera nécessaire de chauffer ou de rafraîchir l’appartement, plus les factures énergétiques seront légères. Pour cela, il ne faut pas hésiter à se tourner vers des programmes certifiés NF Habitat ou NF Habitat HQE. Ils assurent ainsi un appartement neuf agréable à vivre, sain et économique.
Visiter le programme immobilier
Lors de l’achat d’un appartement sur plan, il est recommandé d’effectuer des visites régulières du programme du début à la fin des travaux. Cela permet tout d’abord de mieux cerner l’environnement du programme, l’ambiance du quartier et les facilités qui se trouvent à proximité.
Il est possible de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) à la mairie, afin de s’assurer qu’aucune autre construction n’est prévue face au programme en cours. Cela pourrait altérer le prix du bien immobilier, ainsi que la qualité de vie globale (vis-à-vis, moins de luminosité, etc.).
Faire appel à un courtier immobilier pour sélectionner son programme neuf
Le choix d’un programme neuf à Rennes et d’un promoteur immobilier n’est donc pas toujours une chose facile. Afin de mettre toutes les chances de son côté, il est possible de faire appel à des experts qui effectuent les démarches de vérification et de négociation à la place de l’acheteur. Ces personnes sont appelées des courtiers immobiliers.
Le rôle du courtier immobilier à Rennes consiste à aider les futurs acquéreurs à trouver l’appartement qui convient à leurs besoins, à leurs attentes et à leur budget. C’est également un intermédiaire entre le promoteur et l’acheteur, qui facilite les démarches administratives et la rédaction de l’acte de vente. Son expertise du marché immobilier local et des dispositifs de défiscalisation sont de précieux atouts pour effectuer un achat rentable.
C’est le courtier qui prospecte donc le marché et qui étudie les différents programmes pour trouver la perle rare pour ses clients. Il les accompagne lors de visites et les conseille sur les aspects financiers du projet.
Le courtier immobilier est rémunéré par les promoteurs en cas de vente d’un de leurs biens. Les acheteurs n’ont donc pas de charges financières supplémentaires s’ils font appel à lui pour faciliter leurs recherches.
