C’est une question incontournable pour de nombreux propriétaires (et à juste titre) : le DPE, ou Diagnostic de Performance Energétique, va-t-il impacter négativement le prix de vente de mon bien immobilier ? Mauvaise nouvelle : si votre appartement ou maison est considéré comme une passoire thermique, alors il est fort probable que cela soit le cas. Au contraire, si votre bien est correctement isolé selon les nouvelles normes, un bon DPE peut le valoriser sur le marché. C’est en tout cas ce qu’avance une étude menée par les Notaires de France publiée fin 2023. Selon l’enquête, les bien affichant un mauvais DPE ( soit affichant une étiquette E,F ou G) se vendent entre 2 % et 19 % moins cher que les biens classés D. A l’opposé, ceux classés A et B - ou bénéficiant des meilleures notes - voient leur valeur augmenter de 6 à 16 %. Mais avant d’aller plus loin dans l’analyse de l’impact du DPE sur la valeur d’un bien immobilier, revenons sur les bases même du Diagnostic de Performance Energétique.
Le DPE est obligatoirement réalisé par un professionnel. Il doit non seulement fournir au propriétaire un bilan du logement en matière d’isolation, mais aussi un plan précis pour remédier aux failles qui ont été identifiées. Le DPE indique une estimation de la consommation énergétique du logement, le coût moyen qu’il engendre, mais aussi l’impact de l’isolation du bien sur les émissions de gaz à effet de serre. Enfin, le DPE attribue une étiquette à la maison ou à l’appartement : de A pour les biens les plus performants à G pour les plus énergivores. Cette étiquette est exprimée en kWh/m²/an et les émissions de gaz à effet de serre en CO2/m²/an. Pour cela, le professionnel se base sur les éléments suivants :
Le système de chauffage
La production d’eau chaude sanitaire
La ventilation
Les ponts thermiques présents au niveau de la toiture, des parois, du sol ou encore des menuiseries.
Notez par ailleurs qu’un DPE possède une période de validité de dix ans.
L’impact du DPE sur la valeur d’un bien varie énormément en fonction de la ville dans laquelle est situé le logement. Bonne nouvelle pour les propriétaires de la capitale. Selon l’agence Vecteur immobilier installée à Paris 15, le marché de l’immobilier parisien est en partie épargné par ce phénomène. En cause ? Un marché qui est très tendu et surtout composé d’appartements anciens qui affichent de mauvais DPE. D’une manière générale, plus le marché est concurrentiel, moins ces diagnostics ont un impact sur la valeur des logements. Toutefois, les petites surfaces comprises entre 9 m² et 25 m² et qui ont vocation à être des investissements locatifs voient leur valeur réduite lorsque la note du diagnostic est mauvaise. Bien que très recherchées, elles n’échappent pas à la règle.
Autre phénomène logique : les villes du sud et donc où les températures sont plus douces, affichent une perte de valeur moindre causée par le DPE que les villes situées dans le nord de la France. Par exemple, en région Nouvelle-Aquitaine, un logement avec un DPE satisfaisant peut être vendu à un prix 10 % plus élevé qu’à l’initial, tandis qu’un bien classé G peut afficher une décote de 11 %. En région Occitanie, où les températures sont plus clémentes à l’année, les biens qui n’ont pas une bonne étiquette perdent seulement 5 % de leur valeur.
Maisons et appartements ne sont pas impactés de la même manière par un mauvais DPE. En effet, ce sont les maisons individuelles qui sont le plus impactées avec une décote qui varie de 3 à 19 %. La baisse de valeur des appartements sera quant à elle de 11 % environ. Mais pour quelles raisons ? Tout d’abord parce qu’un pavillon qui présente un mauvais DPE peut demander des travaux de rénovation importants ce qui se répercute sur sa valeur. Mais aussi parce que les maisons présentent généralement une superficie plus importante que les appartements et donc sont plus chères à chauffer. Les appartements, en revanche, ayant des coûts énergétiques plus bas à cause de leur plus petite taille et des systèmes de chauffages centralisés sont moins impactés.
Il est intéressant de faire auditer votre bien si vous envisagez de le vendre ou de le louer à court ou moyen terme. En effet, la loi « Climat et Résilience » du 1er janvier 2022 rend l’audit énergétique obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. L’ambition ? Réduire le nombre de passoires énergétiques en France. Ainsi, il n’y a pas d’intérêt à réaliser un DPE si vous vivez au sein de votre logement et que vous ne souhaitez pas déménager. Toutefois, cela peut être utile si vous envisagez de réaliser des travaux d’isolation afin d’économiser en matière de dépenses énergétiques.
Notez par ailleurs que le décompte à déjà commencé : depuis 2023, les biens qui affichent l’étiquette G ne sont plus autorisés à être loués. En 2025, ce seront les habitations de la classe F qui les rejoindront, puis enfin les logements classés E en 2028.
