La mise en œuvre d'un projet immobilier (achat d'un logement ancien, achat en VEFA, SCPI…) nécessite presque toujours la sollicitation d'un prêt immobilier. Cette demande de financement que le porteur du projet formule auprès des institutions bancaires est soumise à plusieurs prérequis. A priori, il est important d'avoir une idée estimative du budget d'achat immobilier afin de déterminer le montant de votre futur emprunt. Cette estimation se réalise notamment grâce à la simulation qui est l'une des étapes cruciales pour l'obtention de votre crédit immobilier.
Si vous envisagez de faire l'acquisition d'un bien immobilier, la détermination du budget estimatif de l'opération est une condition non négociable. Grâce à cette information, après la simulation de son prêt immobilier, l'emprunteur gagnera un temps considérable en ne se concentrant que sur la recherche des biens immobiliers qu'il sera en mesure d'acheter.
La simulation de crédit immobilier vous permet en effet d'avoir une connaissance plus réaliste de la somme dont vous pouvez disposer pour financer votre projet. Ce préalable permettra notamment de se diriger vers les institutions de crédit immobilier qui répondent à vos besoins spécifiques en termes de financement. De plus, vous éviterez les visites inutiles et le risque de signer un compromis de vente sans avoir la capacité de débourser les fonds nécessaires pour la signature de l'acte authentique.
Dans le but de fournir des résultats réalistes et fiables, l'outil de simulation de prêt immobilier analyse un certain nombre d'éléments ayant une influence sur le taux d'intérêt d'emprunt et l'offre des banques prêteuses. Voici les données que le simulateur en ligne examine pour estimer le budget immobilier avec précision :
Le plus grand avantage des outils de simulation de prêt est qu'ils vont souvent au-delà de leurs fonctions de base. Ainsi, grâce à certains simulateurs d'emprunt, vous avez la possibilité de consulter les dix meilleures offres qui répondent le mieux à votre profil d'emprunteur. Ces offres d'emprunt sont jointes à des taux d'intérêt non négociés pour chacune des banques partenaires du courtier immobilier en ligne. Néanmoins, ces taux ne sont que la limite haute à laquelle vous pouvez aspirer. Il est donc tout à fait possible de négocier des taux d'intérêt plus bas et plus avantageux.
Pour simuler un prêt immobilier, il suffit de vous rendre sur une plateforme de courtier immobilier en ligne. Les courtiers immobiliers en ligne proposent généralement gratuitement un simulateur en ligne qui calcule le prêt immobilier. Vous vous demandez certainement comment le simulateur parvient à connaître le montant de l'emprunt sur la base des informations fournies.
L'outil procède en fait à une multitude de calculs en se basant sur des formules mathématiques préétablies. Ainsi, le calcul d'un crédit immobilier nécessite trois différents types de calcul :
En réalité, le calcul du montant d'emprunt est très simple à réaliser. En effet, il suffit de prendre le prix du bien immobilier à acquérir et de déduire l'apport personnel joint au dossier de prêt. Concrètement, le calcul du montant d'emprunt équivaut à la formule suivante : Montant d'emprunt = coût total du bien immobilier – apport personnel.
Néanmoins, dans le but d'obtenir un montant proche de la réalité, il est conseillé d'inclure les frais de notaire et les frais de garanties. Ainsi, la prise en compte de ces nouvelles données nous permet d'avoir la formule suivante : Montant d'emprunt = coût du bien immobilier – apport personnel + frais de garanties + frais de notaire estimés.
Dès que le montant d'emprunt est déterminé, le simulateur en ligne s'occupe du calcul des intérêts. Pour ce faire, l'outil en ligne procède d'abord à une estimation de la mensualité à payer à la banque. Après ce calcul important, le simulateur se sert des données obtenues pour connaître le coût total du crédit immobilier que la banque va attribuer à l'emprunteur.
Si l'utilisation d'un simulateur en ligne permet de connaître le budget estimatif de l'achat immobilier, cela ne constitue qu'un premier pas dans le processus d'emprunt. En effet, après la simulation de son prêt immobilier, le demandeur doit procéder à une simulation avancée et constituer le dossier de crédit immobilier. Toutefois, certains critères importants déterminent non seulement l'acceptation de la banque, mais aussi le montant de l'emprunt à accorder. Il s'agit de la capacité d'emprunt et du taux d'endettement qui permettent aux banques de dresser le profil emprunteur du demandeur de crédit.
La capacité d'emprunt désigne la somme maximum qu'une banque ou une institution de prêt peut accorder à emprunteur sur une période spécifique. Elle varie en fonction des charges et des revenus du demandeur de crédit immobilier. En d'autres termes, la capacité d'emprunt est votre aptitude à régler les échéances d'un prêt bancaire aux dates convenues.
La détermination de votre capacité d'emprunt présente deux principaux intérêts. D'abord, la capacité d'emprunt permet de connaître clairement le montant maximum qu'il vous sera possible de rembourser à la banque. Ensuite, elle fixe le bénéficiaire du crédit immobilier et la banque prêteuse sur la durée de remboursement la plus raisonnable et courte.
Le rôle fondamental de la capacité d'emprunt consiste à optimiser l'emprunt immobilier. De manière générale, le calcul se fait sur la base de plusieurs éléments et données :
Toutefois, il est important de préciser que le calcul des possibilités d'emprunt maximales tient majoritairement compte des revenus de l'emprunteur, des revenus du co-emprunteur, du montant de l'apport personnel et des charges du foyer.
Les revenus de l'emprunteur entrent en ligne de compte pour déterminer sa capacité d'emprunt. Ainsi, celui-ci doit retenir l'ensemble de ses revenus réguliers, qu'il s'agisse des salaires, des revenus fonciers, des pensions de retraite, des allocations familiales et des pensions alimentaires perçues. Il en sera de même pour les revenus de remplacement (allocations de retour à l'emploi, allocations adulte handicapé…) que touche le demandeur de crédit immobilier. De plus, les revenus financiers tels que la rente d'assurance-vie intègrent également le calcul de la capacité d'emprunt.
Le cas des chefs d'entreprise, professions libérales, commerçants et artisans est particulier. En effet, ces personnes n'encaissent généralement pas de salaire mensuel et leur rémunération n'est pas toujours égale. Ainsi, en pratique, il convient de considérer le résultat annuel de l'entreprise et de procéder à une estimation de la moyenne mensuelle.
Lorsque le crédit immobilier est sollicité par deux personnes tissant une relation particulière et justifiée (mariage, PACS, concubinage…), les revenus du co-emprunteur compteront dans la détermination de la capacité d'emprunt. À noter que ces revenus sont pris en compte de la même façon que les revenus de l'emprunteur.
L'apport personnel est en fait la somme que l'emprunteur sort de sa propre poche pour appuyer sa demande d'emprunt. Il est composé des produits d'épargne accumulés par les demandeurs de crédit immobilier. De même, les placements disponibles, les donations familiales, l'épargne salariale et toutes les autres liquidités peuvent constituer un apport personnel. Par ailleurs, un PEL (Plan d'Épargne Logement) datant de plusieurs années est apte à servir d'apport personnel pour situer la capacité d'emprunt du demandeur de prêt.
Les charges du foyer sont des éléments d'appréciation de la capacité d'emprunt. En revanche, la totalité des charges n'est pas prise en compte, puisqu'une bonne partie entre dans le "reste à vivre". Pour simuler une capacité d'emprunt, on retiendra les mensualités des crédits immobiliers ou des crédits à la consommation en instance de remboursement. De façon concrète, les charges du foyer comprennent les charges d'emprunt et les charges contraintes (pensions alimentaires, rentes à payer mensuellement, taxes et impôts). Toutefois, les loyers que l'emprunteur doit solder après l'opération d'achat immobilier comptent aussi dans les charges du foyer.
Le reste à vivre désigne quant à lui le montant ou les liquidités qui doivent permettre à l'emprunteur d'assumer l'entièreté des charges fixes du foyer. Ces dépenses concernent notamment les frais d'électricité et de chauffage, l'habillement et la nourriture, l'assurance, les frais de scolarité, les frais de loisirs et de culture, ainsi que le montant des abonnements téléphoniques.
Le taux d'endettement correspond à la part des revenus de l'emprunteur dédiée au remboursement du crédit contracté auprès de la banque. En principe, le taux d'endettement ne doit pas excéder le seuil des 33 %. Cela signifie que le salaire du demandeur de prêt doit être trois fois supérieur à la mensualité à verser. Pour le calcul du taux d'endettement, la formule mathématique suivante est utilisée : Charge d'emprunt x 100 / revenus nets.
Lorsque le poids des charges financières est important vis-à-vis du revenu mensuel, le risque que l'emprunteur soit dans l'incapacité de payer les mensualités de son crédit immobilier est très élevé. Dans ce cas précis, les banques ont tendance à rejeter la demande d'emprunt pour taux d'endettement excessif.
L'entrée dans une nouvelle année entraîne généralement des changements et de nouvelles règles dans plusieurs secteurs. Ainsi, le domaine de l'immobilier n'a pas échappé à cette réalité en raison des nouvelles lois qui ont été récemment votées. Néanmoins, pour bien apprécier les innovations intervenues sur le crédit immobilier en 2021, il convient de faire une piqûre de rappel sur la situation précédant l'année 2021.
Depuis l'année 2019, les conditions d'obtention du crédit immobilier se sont particulièrement durcies. Pour cause, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait donné des instructions fermes aux diverses banques spécialisées dans l'octroi d'emprunt immobilier. Il s'agissait notamment de renforcer les critères d'accession au crédit. Cette mesure visait à préserver la santé économique des banques sur le long terme puisque la cumulation des taux immobiliers bas à des durées allongées (en moyenne entre 30 et 35 ans) risquait de provoquer une crise financière. Selon la HCSF, le risque d'endettement et d'impayés était accru en raison de telles dispositions (taux de crédit immobilier bas, durées d'emprunt trop conséquentes).
Ainsi, deux critères précis et restrictifs ont été imposés aux banques. Ces dernières devaient les appliquer à toute personne souhaitant obtenir un prêt immobilier en France. Concrètement, la durée d'emprunt a été raccourcie à 25 années maximum et le taux d'endettement fixé à une limite de 33%.
Dans le souci d'assouplir les conditions liées à un emprunt immobilier, Bruno Le Maire, l'actuel ministre de l'Économie et des Finances a entrepris plusieurs réformes. Parmi celles-ci, on note trois principaux changements dont la mise en œuvre effective est obligatoire depuis le mois de juillet 2021.
Avant juillet 2021, le taux d'endettement en vigueur était de 33%. Dès juillet, ce taux est passé à 35% pour le plus grand bonheur des candidats à l'emprunt immobilier. Cette innovation de 2021 va permettre à un grand nombre de personnes d'être éligible à l'octroi d'un crédit. Ainsi, les primoaccédants peuvent plus facilement réaliser leur rêve d'investir dans la pierre.
À l'heure actuelle, la durée maximale d'emprunt immobilier est de 25 ans. Les réformes de cette année admettent néanmoins que cette durée passe à 27 ans, lorsque le crédit immobilier nécessite un différé de remboursement sur deux années.
En 2021, les banques sont autorisées à déroger aux critères concernant le taux d'endettement et la durée maximale dans 20% des cas. Même si ces dérogations étaient accordées aux banques dans l'ancienne législation, elles n'étaient que de l'ordre de 15% seulement. Ce changement favorise encore une fois les primoaccédants qui verront leurs chances d'investir dans l'immobilier se multiplier.
Avant même de penser à l'emplacement de votre futur bien immobilier ou à ses performances énergétiques, veillez à procéder à la simulation de votre crédit immobilier afin d'apprécier les chances de concrétisation de votre projet. N'occultez surtout pas cette étape, car la réussite de votre investissement en dépend.
