Le viager est un type de transaction immobilière via laquelle il est possible pour l’acheteur d’acquérir un bien sans dépenser une énorme somme.
Pour les vendeurs, en l’occurrence des personnes retraitées, le dispositif leur permet d’améliorer leur qualité de vie en percevant des rentes. Envisagez-vous d’y investir pour vous constituer un patrimoine, mais souhaitez d’abord en connaître un peu plus ? Voici tous nos conseils pour réussir votre investissement en viager avant de sauter le pas.
Pour répondre à votre question : le viager, comment ça marche ? Sachez qu’il s’agit, d’un investissement immobilier basé sur le temps de vie du vendeur ou du crédirentier.
En effet, l’opération consiste pour l’acquéreur ou le débirentier à acheter un bien immobilier moyennant le versement d’un bouquet capital et, éventuellement, d’une rente au vendeur jusqu’au décès de celui-ci. Les modalités de ce paiement sont décidées d’un commun accord entre les deux parties lors de la signature du contrat.
Le vendeur et l’acquéreur peuvent ainsi s’entendre sur l’un des deux types de viager existants : le viager libre et le viager occupé.
Le viager est dit occupé quand le vendeur continue à vivre dans la maison jusqu’à son décès. L’acheteur ne peut donc pas en prendre possession. Aussi, ils peuvent décider d’un versement d’un bouquet et d’une rente mensuelle.
Le viager est en outre qualifié de libre si l’acheteur peut, dès la signature du contrat, jouir du bien en l’occupant ou en le louant. Ainsi, il peut payer une partie de la rente avec les loyers perçus. Le vendeur en profite aussi pour payer ses frais de soins médicaux par exemple avec la rente reçue.
Dès le départ, vendeur et acheteur doivent ainsi s’entendre sur le prix de vente du bien. Il s’agit de la valeur vénale du bien à laquelle a été enlevée la valeur du DUH ou droit d’usage et d’habitation dans le cas d’un viager occupé.
On parle aussi de la nue-propriété viagère. Ce DUH est calculé suivant l’âge du vendeur, son sexe et son espérance de vie, des tables de mortalité fournies par les notaires permettent de le faire.
La valeur de la décote d’occupation varie ainsi suivant ce DUH. Ce dernier n’existant pourtant pas dans le viager libre, l’acquéreur doit verser le bouquet et la rente.
Pour limiter au minimum les risques relatifs à votre investissement viager, prenez ainsi certaines précautions.
La première consiste à verser un bouquet sans rente. Cela signifie déduire du prix estimé du bien la décote qui peut atteindre près de la moitié de celui-ci quand la vente est effectuée par un couple.
En effet, le risque est multiplié par deux pour l’acquéreur dans ce type de configuration, ce qui augmente encore plus la valeur de la décote. Cette dernière se calculant suivant l’âge et le sexe du vendeur, il peut atteindre les 30% ou 50% du bien.
Vous pouvez aussi opter pour le viager libre, car cela vous permet d’habiter ou de louer d’emblée le logement. Le montant du loyer d’un bien est généralement plus élevé que celui de la rente. En cas d’absence de bouquet, la rente devrait être plus élevée que le loyer sinon, la transaction pouvait être annulée.
N’hésitez pas non plus à inclure certaines clauses comme la clause de rachat dans le contrat de vente en viager. Elle vous permet de vous libérer du versement de la rente si vous avez des difficultés à vous en charger.
En vendant le viager à une autre personne ou à la Caisse des Dépôts et Consignation entre autres, vous pouvez vous acquitter totalement de la rente restante en capital.
Soyez également attentifs aux clauses qui protègent le vendeur. On cite celle qui revalorise, de l’ordre de 20%, la rente en cas de départ du vendeur. Il y a aussi la clause résolutoire, qui permet d’annuler le viager en cas d’impayés de la part de l’acquéreur.
Assurez-vous aussi d’avoir 20 ans environ de moins que le vendeur. Si celui-ci est constitué d’un couple, prévoyez une clause de réversion dans le contrat. Pour cause, le risque est multiplié par 2 pour vous dans ce cas, un critère qui vous permet de faire considérablement baisser l’ensemble bouquet-rente.
Connaissez enfin les frais qui vous incombent, le vendeur devant s’acquitter des charges courantes alors qu’à l’acheteur de se charger des gros travaux et de la taxe foncière. Vous pouvez convenir avec l’autre partie de la répartition équitable de ces charges.
