Vous souhaitez mettre un ou plusieurs logements en location et on vous a dit que vous deviez estimer la valeur locative de ces biens. C’est indispensable pour savoir à combien fixer le montant d’un loyer. Alors, voici nos conseils pour comprendre cette notion un peu compliquée et son utilité.
Vous voulez vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier pour le louer ? Ou réaliser un investissement immobilier dans la construction de logements neufs pour les mettre en location ? Avant même d’investir, il vous faut une estimation de la valeur locative de ces logements.
Qu’est-ce que la valeur locative ? Tout simplement, le revenu que vous pouvez attendre d’un logement en location toute l’année, sans période de vacances. Cette donnée est aussi utile pour déterminer le prix de certaines charges locatives. Elle est la base de calcul du montant des impôts locaux, notamment la taxe foncière.
Obtenir le loyer théorique annuel du bien est donc très important pour savoir si vous devez ou non investir. Ainsi, vous pouvez faire l’estimation de la rentabilité locative du logement. C’est ce qui vous permettra de savoir si vous devez investir ou non !
Si vous n’étiez pas très bon en calcul à l’école, il va falloir faire un petit effort ! Rassurez-vous, l’estimation de la valeur locative peut être réalisée par une agence immobilière. Sur quels critères se basent les professionnels de l’immobilier pour calculer la valeur locative moyenne ?
Les principaux critères sont :
Pour calculer la valeur locative, il vous faut connaître la surface pondérée. Celle-ci s’obtient grâce à la surface habitable et la surface annexe. Attention, suivez bien les explications qui arrivent pour ne pas vous perdre !
La surface habitable correspond à l’espace de vie tandis que la surface annexe désigne certaines surfaces secondaires. Ce sont, par exemple, les caves ou les terrasses qui présentent une surface sous plafond d'au moins 1,80 m. Notez bien que le garage n’en fait pas partie.
Pour établir la valeur locative du bien, il faut appliquer cette formule :
surface pondérée x taux de la catégorie du logement.
Pourtant, la valeur locative n'est pas figée ! Elle évolue au fil du temps. Des travaux ou aménagements peuvent faire varier les éléments de confort. De plus, les conditions du marché locatif changent parfois. Une commune qui devient plus attractive grâce à de nouveaux équipements de proximité va faire monter la valeur locative des logements.
Il est donc assez difficile de fixer soi-même la valeur locative moyenne d’une habitation !
On vous a également parlé de la valeur cadastrale qui pourrait correspondre à la valeur locative de votre bien ? En fait, l’administration fiscale détermine la valeur locative cadastrale de chaque logement. Le centre des impôts fonciers possède pour chacun d’entre eux une fiche d’évaluation. Si vous avez acheté un bien, vous pouvez la consulter en tant que propriétaire pour connaître sa valeur cadastrale.
Celle-ci est indispensable aux services des impôts comme base de calcul des taxes. Chaque année, la valeur locative est révisée de manière forfaitaire. Si vous demandez à consulter la valeur cadastrale vous pourriez être surpris. En effet, elle est basée sur les conditions du marché locatif de 1970 ! Certes, elle est revalorisée en fonction de certains changements, mais peut parfois sembler déconnectée du marché locatif actuel.
Il semble donc essentiel pour votre projet locatif de faire réaliser une estimation de la valeur locative de l’habitation.
