Face aux enjeux incontournables portant sur la protection de l’environnement, la Loi Climat & Résilience, publiée au journal officiel le 24 août 2021, nous amène vers une prise de conscience collective, nous faisant adopter des mesures adéquates visant à réduire l’impact de nos modes de vie sur l’environnement. Parmi les dispositions phares instaurées par cette réglementation, le plan pluriannuel de travaux en copropriété. Adopté par le passé puis retiré de la réforme du droit de la copropriété de 2019, ce plan concerne en priorité les copropriétés de plus de 15 ans d’âge. Vous êtes un syndic de copropriété et vous vous interrogez sur le plan pluriannuel de travaux (PPT) ? En quoi il consiste et le cadre réglementaire ? Nous vous accompagnons dans cette démarche. Qu’est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) ?Le PPT ou PPPT (Projet de Plan pluriannuel de travaux) a pour but principal de planifier et d'anticiper les travaux prévus au sein des parties communes intérieures et extérieures des copropriétés. Ces travaux concernent principalement la conservation du bâtiment contre les risques naturels de vieillissement, toute mesure visant à protéger les habitants ainsi que les travaux de rénovation énergétique. Un plan pluriannuel de travaux devra traiter des aspects suivants :
Combien de temps est-il valable ?Un plan pluriannuel de travaux est une démarche qui planifie des travaux sur les 10 années suivant sa date de mise en place. Cette feuille de route peut être modifiée ou remise à jour, mais son actualisation devra intervenir au moins une fois toutes les décennies. PPPT et DTG, quelles sont les différences ?Le DTG est le PPPT sont deux outils qui se complètent. Le diagnostic technique global (DTG) est une évaluation de la situation générale de la copropriété et de son état. S’il convient que des travaux doivent être effectués dans ce sens, c’est dans ce cas qu'un projet de plan pluriannuel (PPPT) sera mis en place afin de procéder à la planification des travaux en question. |
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À partir du 1er janvier 2025, toutes les copropriétés seront obligatoirement soumises au Plan Pluriannuel de Travaux. Cette obligation pourrait s’appliquer plus tôt, en fonction du nombre de lots au sein de la copropriété. Ainsi :
| Dates d'obligation du Plan Pluriannuel de Travaux et du DPE Collectif | ||
|---|---|---|
| PPT à compter du | DPE Collectif à compter du | Nombre de lots |
| 1er janvier 2023 | 1er janvier 2024 | Supérieur à 200 lots |
| 1er janvier 2024 | 1er janvier 2025 | Entre 51 et 200 lots |
| 1er janvier 2025 | 1er janvier 2026 | Inférieur à 50 lots |
QUID du DPE COLLECTIF ?
La Loi Climat & Résilience prévoit à l’article 158 qu’à partir du 1er janvier 2024 il sera obligatoire pour toutes les copropriétés dont la date de Permis de Construire est antérieure au 1er janvier 2013 et devra être annexé au Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Les diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Si votre commande inclus un DPE collectif, le diagnostiqueur procède à une évaluation des parties privatives. Ce diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans et vous permettra de vérifier la cohérence des programmes de travaux envisagés.
Pour réaliser le DPE collectif, le professionnel identifie un ensemble de logements représentatif selon les critères réglementaires.
Nombre de logements à visiter obligatoirement en fonction du nombre de logements dans chaque bâtiment :
QuiD de l'audit énergétique ?
A l’instar d’un DPE, un audit énergétique vise à simuler les comportements thermiques du bâti et à proposer des scénarios de travaux adaptés à la typologie du bien afin d’atteindre l’amélioration des performances énergétique souhaitée. L’audit est réalisé selon la méthode de Simulation Thermique Statique Horaire (STSh) ou de Simulation Thermique Dynamique (STD). Ces méthodes, plus précise que le DPE, permettront de fournir un calcul très précis des gains réels finaux attendus et donc des scénarios de travaux plus performants.
Toute copropriété datant de plus de 15 ans est donc automatiquement soumise à l’obligation du Plan Pluriannuel de Travaux. Celle-ci devra tout de même correspondre aux critères requis. Ainsi le PPT concerne uniquement les copropriétés à usage résidentiel ou mixte, mais pas celles à usage bureautique.
À partir de 2025, année ou toutes les copropriétés seront soumises au PPT, un seul cas de figure pourrait dispenser votre copropriété de cette nouvelle règle : le fait de présenter un diagnostic technique global (DTG) vierge pour les 10 années à venir. Aucune mesure ne pourrait venir annuler cette obligation, pas même un vote à l’unanimité de l’assemblée générale (AG).
Le syndic de copropriété est l’entité chargée de la mise en place d’un PPPT. Celui-ci peut être réalisé lors de l’une des assemblées générales du syndic, et sera mis à jour une fois par décennie, au moins. L’AG qui suit la mise en place du Plan Pluriannuel de Travaux devra, elle, présenter les progrès entrepris dans sa réalisation.
Si le rapport d’un PPT mentionne la nécessité d’entreprendre des travaux de rénovation au sein de la copropriété, l’ordre du jour de l’AG suivante devra comporter une mention de vote en vue d’approuver les travaux en question. Le Plan Pluriannuel de Travaux devra être voté à la majorité des voix afin d’être exécuté.
Si la feuille de route du PPPT est approuvée par l’AG, celle-ci devra par la même occasion faire voter le déblocage d’une partie des fonds nécessaires aux travaux. Le montant en question devra correspondre à au moins 2,5 % du montant global estimé pour la totalité des travaux.
Quels sont les risques en cas de non-réalisation ?
Si une copropriété ne se soumet pas à l’obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux et de le transmettre dans un délai d’un mois à compter de la demande de l’autorité administrative, cette dernière pourrait décider de le faire à la place du syndicat des copropriétaires, le tout à ses propres frais (article 171 - LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021).
Outre sa vocation première, à savoir, appuyer les efforts du gouvernement en matière d’écologie, un PPT élaboré en bonne et due forme confère un ensemble d’avantages aux copropriétés.
L’état des copropriétés peut en effet se dégrader avec le temps et les conditions météo. Certains dommages nécessitent des travaux de réparation ou de rénovation. Ces travaux peuvent également être à but d’embellissement et d’entretien dans l’objectif que la copropriété ne perde pas de sa valeur dans le marché de l’immobilier.
Parmi la liste des travaux à effectuer et validés par l’AG, certains sont à privilégier en priorité, en fonction de la nature de l’intervention réalisée (recourir à un bureau d’étude sera impératif selon les travaux priorisés). Il est donc important de lister avec précision l’ensemble de ces travaux, et de décider de ce qui est le plus prioritaire. C’est aussi pour ce genre de décisions stratégiques que le PPT a été mis en place.
Une des prérogatives du plan pluriannuel de travaux, est de pouvoir évaluer précisément le montant des travaux à effectuer. L’assemblée générale du syndic pourra ainsi anticiper les dépenses et prévoir le montant des travaux au sein du budget de la copropriété, et ce sur plusieurs mois ou années.
Mettre en œuvre un PPPT consiste expressément à établir un constat des désordres apparent de la copropriété, aussi bien structurellement qu’au niveau de ses équipements, sans oublier l’étape primordiale de l’audit énergétique. S’il est estimé que des travaux au sein de la copropriété sont nécessaires, le plan pluriannuel de travaux devra dans ce cas comporter :
D’après le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022, un projet de plan pluriannuel de travaux se doit d’être assuré par un professionnel doté de compétences techniques essentielles dans les univers suivants :
Le professionnel missionné pour un PPPT devra soumettre au syndic une copie du document attestant de son habilitation (attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans l’immobilier, certification de qualification professionnelle en techniques du bâtiment, titre professionnel en techniques du bâtiment, diplôme d’une durée équivalente à temps partiel en techniques du bâtiment dispensé dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement supérieur d’une durée minimale de 3 ans).
Avant même la réalisation de la mission in-situ du diagnostiqueur, celle-ci doit être préparée en collaboration avec le syndic de copropriété pour assurer son bon déroulement.
L’audit du technicien se produit sur site et se concentre sur les parties communes (bâtiment et extérieurs). Une intervention dans les parties privatives sera réalisée s’il y a un DPE collectif commandé.
Parties communes :L’opérateur réalise un état apparent des parties commune accessibles, des équipements et intègre dans son PPT des préconisations d’expertise complémentaires par des bureaux d’études spécialisés lors de constat de dégradation majeur nécessitant une expertise approfondie (structure, etc).
Les éléments et équipements qui seront inspectés sont les suivants :La société chargée de réaliser la mission est également responsable de l’élaboration du compte rendu écrit de celle-ci, et ce, qu’il s'agisse d’un architecte, d’un bureau d'études, d'un diagnostiqueur immobilier ou de toute personne possédant les qualités requises à la mise en oeuvre d’un plan pluriannuel de travaux (ou diagnostic technique global).
Le syndic de la copropriété est la principale entité responsable de l’interprétation du PPPT, ainsi que l’ensemble des décisions qui en découlent. Un plan pluriannuel de travaux n’est, par ailleurs, adopté qu’en ayant récolté la majorité des voix des copropriétaires. C’est également lors d’une des AG du syndic que sera voté le déblocage d’une première partie des fonds octroyés aux travaux requis.
Les travaux envisagés dans le cadre d’un PPT peuvent être financés par la trésorerie du syndicat ainsi que les subventions délivrées par MaPrimeRénov’, les CEE et les collectivités locales. Cela va des travaux et jusqu’aux frais d’exécution et de rédaction du plan pluriannuel de travaux. La cotisation annuelle obligatoire payée par chaque copropriétaire doit à la fois être supérieure à 2,5 % du montant total des travaux, et supérieure à 5 % du budget annuel de la copropriété.
Le facteur prix n’est pas le seul critère à privilégier lorsque vous recevrez le devis de votre PPPT. Il convient de bien étudier ses modalités et les prestations incluses. Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux étant un outil d’aide à la décision et à la programmation des travaux nécessaires pour assurer l’entretien, l’amélioration du confort, la réduction des factures énergétiques, la conformité, la sécurité ou la sauvegarde de votre patrimoine, il convient d’analyser précisément les propositions que vous sont faites pour ne pas vous orienter vers les mauvaises directions.
Dans une démarche de cohérence pour l’expertise complète de votre immeuble et vous permettre de faire face à vos obligations, nous vous proposons de mutualiser l’intervention de visite du PPT avec la visite du DPE pour réduire ainsi le prix global de l’accompagnement. C’est l’occasion de procéder à une refonte des mécanismes énergétiques du bâtiment et de pouvoir bénéficier d’un gain énergétique maximal, en exploitant les primes de l’état telle que MaPrimeRénov’Copro.
Depuis plus de 20 ans, adx groupe accompagne les particuliers et les professionnels dans leurs obligations de contrôle du bâti. Prendre rendez-vous auprès de nous, c’est vous assurer :
En choisissant adx Groupe, vous vous assurez les services d’un bureau d’étude indépendant reconnu pour ses prestations. adx Groupe, c’est 19 certifications d’entreprise dont l’AFAQ Audit énergétique. Une certification qui vient appuyer la qualité de nos études énergétique et permettre à nos clients de bénéficier des aides de l’état tels que l’éco-prêt à taux zéro.